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房住不炒,關愛中產,超低稅負:這些難題有一座城市都解決了

2018-10-11 07:35:32 海外掘金微信號  DJ
    超七成人口是華人的新加坡,中國人已十分熟悉。

  但以下這些,一定有你不那麽熟悉的。比如——

  它放任貧富分化,人們卻不會仇富;

  它完美實現了房住不炒,樓市兼具社會主義和資本主義特色,並相得益彰;

  它對富人、中產照顧頗多,卻讓他們洗腦式地相信犧牲部分個人利益是自然的;

  它的政府屬於罕見的“全能型”,不一定無微不至,也沒招來更多抱怨;

  ……

(新加坡著名的“歡迎之手”-左;金沙酒店-右三座)
(新加坡著名的“歡迎之手”-左;金沙酒店-右三座)

  這個國慶假期,掘金小分隊去到新加坡,想看李顯龍治下的新加坡這些年到底又多了怎樣的變化,讓它隱隱在口碑上力壓香港。

  當然,我們也順帶考察了這個國家的具體情況,以及它的移民、購房政策,給各位準備或者還在考慮階段的朋友一些信息參考。

  1.“亞洲的瑞士”

  一位在新加坡生活了十幾年的華人是這麽評價新加坡的,他說,新加坡是亞洲的瑞士。

  回味一番這句話,這兩個國家確實有點像:

  · 對富人征稅較低,沒有遺產稅而成為幫助富人資產避險、避稅天堂;

  · 保有強悍武力,卻一直在追求中立;

  · 國民教育水平高、生活成本高、社會福利好、政府與民間互動多。

  不過,比國內還講究華人傳統的在新加坡,在治國方面一定也保留了某些傳統。

(掘金小編自豪地在外國與“中國品牌”合影,共享單車在這裏比咱香港還普及,親測用國內APP直接掃碼開鎖)

  (掘金小編自豪地在外國與“中國品牌”合影,共享單車在這裏比咱香港還普及,親測用國內APP直接掃碼開鎖)

  華人治國的特點——高效、講人情,但有點專制和任性。而用一句話來形容新加坡給人的第一印象:Everything is under control,社會層級分明,每個人因材施教、各司其職。

  當地居民也以身份和收入分成幾個層級。但這個區分方法卻並未引得當地人反感,相反,很多人能在高消費的新加坡生存,就依靠這些潛在的“區分”。

  最直接的體現在“居”上,新加坡的房產制度可謂是社會主義與資本主義的完美結合。

  新加坡有一個舉世聞名的“制度特產”:組屋,由政府組織建設,由政府統一定價,一般僅比成本略高,其實價格也不低,但普通民眾也可負擔。並且,政府對中低收入人群購買組屋還會提供最高4萬新幣的補助。

  據當地朋友介紹,組屋是新加坡樓市絕對的主力,居住者已經達到新加坡總人口的8成。但如果想住得更舒服,新加坡也有私人公寓和別墅,這些房價則隨行就市。

(從山上望去的新加坡城,滿眼的組屋)
(從山上望去的新加坡城,滿眼的組屋)

  此前,海外掘金大講堂有幸邀請了新加坡當地的權威房產專家馮舟對當地房產進行分析,感興趣請戳《新加坡樓市分析:2018年牛市初期的機會》。

  文章中,馮舟對新加坡的私人公寓進行復盤,他預計2018年新加坡市區,新盤價格在28000-45000新幣區間,就相當於是14-22萬人民幣一平米;而距離市區10到15分鐘路程的區域,新樓盤價格是10-12.5萬人民幣;郊區的價格基本上也會起到5萬-10萬人民幣區間。

  公寓的設施自然比組屋好許多。有配套遊泳池、各種球類健身館、燒烤區域、居民活動中心等等。

(新加坡知名開發商的一處較新公寓群,靠近聖淘沙島,10-18w人民幣/平米)
(新加坡知名開發商的一處較新公寓群,靠近聖淘沙島,10-18w人民幣/平米)

  如果你有更強的經濟能力,就可以考慮買別墅。畢竟洛陽紙貴,新加坡單獨拿來賣給個人的用地少之又少,所以只有新加坡人(拿永居都不行)才能買地。

  以買房的能力大致能區分居民的收入水平,不過畢竟住組屋的人是絕大多數,擁有普遍性的特質也保障了新加坡整體的收入情況比較平均。

  在當地高素質人才不斷增加的趨勢下,新加坡政府采用引入外勞來對衝必要但短缺的勞動力。新加坡和香港一樣盛行聘請菲傭,但新加坡還大量雇傭來自孟加拉、巴基斯坦、印度甚至中國的勞工,新加坡統稱為“外勞”,角色有點類似於我國的農民工人。

  對外勞在獅城的生活細節,政府有嚴格的規定。外勞在平時出行時可以乘坐普通交通工具,但工作時只能坐雇傭公司所提供的班車。我有幾次走在大街上就正好撞見載滿皮膚黝黑的南亞工人的卡車。新加坡法律規定,這些工人只能住特定地區的公司宿舍,不能換工作或創業,未經許可不能和新加坡人結婚,不能在新加坡懷孕和生子;他們也有特定的休假時間,基本上每周一天,公共假期一般不休假,但如果上班,政府要求雇傭方要支付雙倍工資*。

  不人性化,但很高效。這或許就是新加坡人口結構的轉變過程。

  與此同時,新加坡還在大力推動自動化以提高生產率,社區裏的銀行櫃臺現在都是自動化的,令還習慣於到櫃臺辦事的我非常吃驚,這將取代多少人工啊!

(新加坡某社區的自動銀行櫃臺)
房住不炒,關愛中產,超低稅負:這些難題有一座城市都解決了
(新加坡某社區的自動銀行櫃臺)

  說到這,就要來談談新加坡政府在這個小國家中的角色了。

  2.政府如商人,似管家

  獅城的政府一向十分強勢。李光耀帶領的人民行動黨長期占據主導權,李光耀的兒子李顯龍也以其強大的政治手腕和能力,成功壓制新加坡的反對黨。而這樣一個政治環境穩定的政府,也給執行政策帶來不少好處。

  這趟旅程我見了三組新加坡中產家庭,令人意外的是,他們都對新加坡政府贊譽有加,說政府“講理”,政府程序“清晰”,決策透明。

  這些都帶給受教育程度高的新加坡居民不小的安全感。一位朋友向我感慨,“他們(政府)能讓你明白,有些時候犧牲部分利益是必須的,才能把事情做好”。

  在我看來,新加坡的政府如商人般精明,如管家般周到。

  一般我們認為,政府出資建設的房屋只要滿足人們的基本需求就夠了,不會像那些商業化程度高的開發商,為了吸引顧客購買而提供許多不錯的物業設施。但新加坡的組屋卻是慢慢在往更齊備的設施靠攏,越建越像私人公寓。

  新的組屋也會配有泳池、居民活動中心等原本公寓才有的配套設施,而外部的設計也從老組屋那種簡單的樣式,變得更像公寓。

(看得出來這是組屋嗎?)
(看得出來這是組屋嗎?)

  作為政府,它有商人的精明,知道人們的生活水平在提高,舊式組屋已經不能滿足他們的需求,要越建越好,才能迎合市場。

  另一方面,新加坡政府也如管家般周到。同樣拿組屋作比喻,即使已經建了幾十年,從外面看,組屋的外部粉刷都是嶄新的,這是為何?據朋友介紹,新加坡政府每五年就會撥款翻新組屋的外墻和內部設施。每五年一次,這個頻率真有點高。

  居於新加坡的作者飽醉豚在他的書《新加坡那些事兒》中,對組屋還有這樣一段敘述:

  典型的組屋的走廊是開放式的,晚上走廊上燈火通明。這樣的設計是為了減少犯罪率,任何在走廊上發生的犯罪行為,外面的人都能看到。走廊上的照明燈用的是政府的電,住戶不需要為了省電而關掉燈。恰恰相反的是:如果你家門口的燈不亮了,你得打電話讓建屋局的人來修理,不報告是不可以的。

(入夜,組屋燈火通明)
(入夜,組屋燈火通明)

  ……

  大部分的中國商品房,即使是非常昂貴的公寓,往往也只有一個消防樓梯。但是新加坡的組屋,除了電梯之外,至少有二張樓梯或三張樓梯,而且樓梯很寬,便於疏散。全開放式的走廊也便於消防員進入。

  我因此還確認了一下私人公寓的消防設計,也是有至少兩個逃生樓梯,而兩個樓梯的公寓一層僅有6戶。

  新加坡政府把組屋做成關系到婚姻、養老、民生等社保系統中的重要一環,而且對購買者也有詳細的要求限制。不過,即使再復雜,政府也會如管家般周到地把與民眾相關的政策做成淺顯易懂的小畫冊,放在組屋小區的便民中心旁。路過便民中心時,朋友向我展示了這個小冊子,用新加坡英語寫作“Kopi Kia”,中文譯作“咖啡友”。

數了數,總共有四種語言版本,從職業規劃,到組成家庭,再到養老規劃,樣樣俱全。

  數了數,總共有四種語言版本,從職業規劃,到組成家庭,再到養老規劃,樣樣俱全。

  翻看了裏邊的內容,猛然發現它基本上涵蓋了人們常遇到的生活問題。也從這裏頭我了解到,跟香港類似,新加坡政府也強制人們儲蓄,每人每月至少拿出17%的工資進行公積金儲蓄(最多要繳37%),而這些錢在之後將分別用於購房、養老和醫療開支。

錢存著,政府為你理財。這等於政府把商人和管家的活一並包辦了。

  錢存著,政府為你理財。這等於政府把商人和管家的活一並包辦了。

  除此以外,城市規劃中的友好細節也見真章。新加坡隨處可見垃圾桶,作為人工費很高的發達國家,能做到這點很不容易。想想看日本,甚至中國臺灣,垃圾多半要自己處理。

  每個社區都會有電子垃圾回收桶,

以及凡是公共場所(商場、旅遊景點等),都有急救必備的AED設備。
以及凡是公共場所(商場、旅遊景點等),都有急救必備的AED設備。

(攝於濱海灣花園)
(攝於濱海灣花園)

  去新加坡旅遊甚至有點“無趣”,因為最有趣的活動是政府規劃的高科技表演,關鍵是——它還免費。

(超好看的SUPER TREE燈光表演,樹的背後便是新加坡著名的金沙賭城)
(超好看的SUPER TREE燈光表演,樹的背後便是新加坡著名的金沙賭城)

  為了防止新加坡居民賭博成癮,新加坡政府甚至規定,只要新加坡人進賭場就要收100新幣(約合人民幣500元)的門票費。國外人入場則是免費的。

  讓市民健康成長,新加坡政府算是操碎了心。

  3.海底撈老板選擇的國家,能不好?

  今年以來,國內關於新加坡有兩個大新聞:特金會、海底撈老板攜全家移民新加坡。

  特金會足足表現了這個國家的中立,以及它在國際上的重要地位。

  旅行中的所見所聞也能感受到新加坡的危機感。在小小的新加坡,就有三四個很大的蓄水池。而新加坡政府中那些受教育程度極高的年輕人,甚至擔憂繼李顯龍之後,將再無能抗衡地緣政治的領導人,“能不能度過第一個99年都難說。”

  但人們用腳投票,新加坡仍是很多人的不二之選。

  9月26日,中國最大的火鍋連鎖店海底撈成功在香港掛牌上市,開盤首日市值就達到996.4億港元。而它的所有者,張勇早在上市前就已經移民新加坡。新加坡現在也有越來越多海底撈的分店。

(從旅遊勝地聖淘沙島返程的橋上,遠遠地就能看到對岸的海底撈招牌)
(從旅遊勝地聖淘沙島返程的橋上,遠遠地就能看到對岸的海底撈招牌)

  獅城的移民門檻,那是杠杠地高,主要三個渠道:

  第一、投資移民,也是新加坡唯一的直接移民方式。要求移民者支付250萬新幣,基本上可以立即拿到永居。

  第二、創業準證定居及移民。要求必須是新公司(註冊未超過6個月),在公司正常運作12-14個月後,就可向政府申請永久居民。

  第三、技術移民。要求必須獲得新加坡正常運作的公司以3600月薪以上的薪水聘請才能申請。

  不過就在最近,新加坡對人才引進有了些“松綁”的跡象。此前掘金整理的一篇文章《多國移民政策突發重大轉折,門檻提高已是必然,不過還有這些機會留給你》就簡述了這個改變,只要滿足以下三個條件,便可申請新加坡的綠卡:

  (1)新加坡的在讀學生(2)在新加坡居住2年以上(3)必須通過一項國家考試

  所以說,新加坡要的人,一定是對它有用的人才。

  在新加坡買房門檻也很高,畢竟它是嚴格貫徹“房住不炒”概念的國度。比如大多數居民居住的組屋不要指望炒了。首先,價格本身也不便宜,政府又對購房者的資質有很多要求,限制得死死的。其次,政府會跟隨組屋房價的變動出臺嚴厲的打擊政策,所以十幾二十年過去,漲的幅度小之又小。

  買中檔公寓,對海外買家的限制可不少。對咱普通人而言,最要命的就是新加坡剛提上來的海外買家印花稅,要20%。加上4%的普通印花稅,等於你買一個房,要再交房價的1/4給政府。

  不過,新加坡的購房門檻也不是高到受不了,新加坡的大部分銀行對海外買家都提供貸款,而貸款利率只有2%+,與英國相當。

  其次,買新加坡的公寓還有一點非常好,那就是房價是按照套內面積來計算,很多東南亞國家都是這樣,比如同為東盟的馬來西亞和泰國

  不過,新加坡更加保障消費者的地方在於,如果有一天這塊地被開發商重新收購(一般新加坡的公寓產權只有99年),由於新加坡的公寓為共管公寓,共管公寓的土地是小區業主們共同持有的,如果開發商要收購,則小區內的公共土地面積就讓大家平分,開發商將按照該地區的市場價格,以套內面積加上小區的公攤面積的總面積跟業主“買地+房”。

  所以說,新加坡的房不是不能買,只是它適合一個特定的群體。

  這是一個親富人、商人的國家,然而它在今年國際扶貧發展機構樂施會發布的“Commitment to Reducing Inequality Index(致力於減少不平等指數)”中,居然倒數第九。作為全球國家競爭力排名僅次於瑞士、美國位居第三的新加坡,在這個排名中卻全球墊底,究其原因,還是因為它對富人“太好了”。

  報告指出,新加坡將普通居民的個人所得稅提高了2%,但卻對年應課稅收入超過32萬新幣(約合人民幣160萬)征稅22%保持不變。同一等級在中國要課45%的稅,在美國則是33%。許多權貴都把自己的資產放在新加坡,其中就包括剛被曝出貪腐的馬來西亞前總理納吉布。就連極度重視服務品質的張勇都選擇舉家落戶這個國家,看出它的誘惑所在了嗎?要知道,錢往往是最聰明的。

  這次去聖淘沙島,就感受了一把“壕氣”。各種設計獨特的別墅,有的還請了知名設計師做的設計。更奇葩的是,一些富豪實在太有錢,買的收藏品沒地兒放,就專門在聖淘沙上買了塊地,建了個奇形怪狀的建築(比如海盜船、埃及皇宮)來放他們的收藏品……

  新加坡是藏富的天堂,人口結構也趨向高端化。要進來有點難,但入了新加坡,你之後的生活就如同上了保險。作為一個福利好的發達國家,買這裏的資產比買其他任何地方都有把握。它保值,同時也能帶給你更多附加的好處。

  *以上純DJ的觀察分享,如有理解不妥之處,歡迎各位留言拍磚~

  參考文獻:

  1. 新加坡人力資源局:http://www.mom.gov.sg/~/media/mom/documents/statistics-publications/a-guide-for-foreign-workers-english-malay.pdf

  2. 《新加坡政府應對貧富差距很不行,排名全球倒數第九》,公眾號--新加坡紅螞蟻,http://mp.weixin.qq.com/s/LtjadMlb5N1h0mJYl6h1pg

  3. 飽醉豚,《新加坡那些事兒》,第二章:新加坡的組屋

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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