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未來3年澳洲房市走勢如何?解讀QBE住房報告

2017-11-13 08:43:14 搜房網 
  經濟決策機構BISOxfordEconomics為昆士蘭保險公司QBE所做2017-2020澳洲住房展望報告(Australian Housing Outlook),未來3年,澳洲房市將有什麽動向?買房子要看準啥?

  到2020年,澳洲八大首府城市中獨棟房屋的房價,除了悉尼和達爾文以外,都將呈上升趨勢。其中悉尼的降幅也只有0.2個百分點。但公寓市場的情況似乎不太樂觀,八大首府城市中只有三個城市的公寓房房價將上升,分別是霍巴特上升8.7%,阿德萊德增加3.2%,堪培拉上升2.4%,預測下跌最多的將是布裏斯班,降幅7.2%。

   兩大熱門城市:未來三年墨爾本獨棟房屋市場上升幅度10.2%!

  1. 悉尼

  前些年,由於利率較低,悉尼住房持續供應不足,再加上繁榮的經濟發展,在截止到2017年6月份的六年時間裏,悉尼房價中值每年飆升10.4%,達到了大約118萬澳元。

  

未來3年澳洲房市走勢如何?解讀QBE住房報告

  悉尼房價在2014/2015年達到峰值,上升幅度24.1%。之後由於澳大利亞審慎監管局(APRA)對銀行借貸政策作出調整,以限制投機性貸款,2015/2016房價增速放緩至2.5%。2016/2017年得益於利率降低以及一些優惠貸款政策,房價上升幅度又恢復到20%。2017年3月APRA又出了新的規定來控制投資者貸款的增長,因而房價增速將再一次放緩。

  對資產配置者而言,目前較高的利率加上較低的資產配置者貸款價值比,資產配置者進入市場的成本會很高。部分資產配置者考慮到成本可能會退出市場,這就給公寓房屋價格帶來了下行的壓力。而正在新建的大量公寓也將推高房屋空置率,給租房市場帶來下行壓力。因此,悉尼公寓房資產配置需謹慎。

  2.墨爾本

  墨爾本的住宅市場主要是由創記錄的人口增長推動的,包括海外移民和州際移民。其他促進增長的因素包括低利率,高房租和低空置率。截至2017年6月份的四年時間裏,墨爾本房價中值累計增長56%,升至約85萬澳元。2015/16,由於銀行收緊資產配置者借貸政策,資產配置者需求下降13%,房價中值漲幅停在了7.5%;2016年利率降低,政策緩和後,房價中值回升至14%。今年資產配置者借貸政策再次收緊,2017/18資產配置者貸款額將減少。

  

未來3年澳洲房市走勢如何?解讀QBE住房報告

  墨爾本的獨棟房屋市場表現會比公寓市場更好。過去五年,公寓的完工量超過獨棟房屋。另外,針對資產配置者制定的相關政策以及空置率的上升對公寓市場的影響更大。預計截至2020年6月,公寓價格中值將下跌5%,降至53.5萬澳元。而獨棟房屋預測會繼續供不應求。截至2020年6月,獨棟房屋中值預計會漲到94萬澳元,漲幅10%。因此,有需求的資產配置者可以關註一下墨爾本的獨棟房屋市場。

  租金變動

  租金上升組:堪培拉和墨爾本的2016/17年間增長約15%;悉尼和墨爾本分別上漲2.5%和4.2%。

  租金不變組:布裏斯班和阿德萊德

  租金下跌組:珀斯和達爾文

  

房屋空置率

  房屋空置率

  空置率是衡量一個城市租房需求與租房供應的平衡狀況。3%的空置率表明市場供需平衡。

  低空置率組:悉尼(1.8%)和墨爾本(2.2%);霍巴特(2.0%)和堪培拉(1.3)

  平衡組:布裏斯班(3.0%)和阿德萊德(2.8%)

  高空置率組:珀斯(7.3%)和達爾文(6.9%)

  

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  低獲利組:悉尼(2.1%)和墨爾本(2.3%)

  中獲利組:布裏斯班,阿德萊德,珀斯和堪培拉(3.6%-3.7%)

  高獲利組:達爾文(4.7%)和霍巴特(4.4%)

  

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  關於海外資產配置

  外國投資審查委員會批準購買的住宅總價值從2009 / 10年的60.9億美元增加到2014 / 15的60.75億美元,飆升了10倍,並在2015 / 16年度繼續增長到724億美元。這些投資主要集中在新南威爾士、維多利亞和昆士蘭。值得註意的是,由於采取了一些措施限制外國買家的需求,當2016 / 17年度的數據公布後,預計外國投資將會減少。價格增長放緩和收益率下降,以及收緊對海外買家的貸款政策,可能會將投資者的資金轉向其他一些地方。

  此外,新南威爾士州、維多利亞州、昆士蘭州和西澳大利亞州分別對外國買家征收了8%、7%、3%和4%的印花稅,西澳的附加費只適用於2019年1月1日起購買的房屋。2017年新南威爾士州還對外國住宅業主征收了0.75%的土地稅,這將從2018土地稅年增加到2%(主要居住地在2018年有免稅額)。維多利亞州對非自住業主(主要是外國業主)征收1.5%的土地稅。

  但是,澳大利亞仍然是外國資產配置者青睞的目的地,他們被澳大利亞的房地產所吸引,資產配置當地房產是為進行分散資產配置,使資本進入一個穩定而透明的市場。並且,與許多其他國際城市相比,澳大利亞的房價還是相對比較便宜的。

  2017年8月,中國政府限制對外資產配置房地產。這並不是針對於澳大利亞的個人住宅投資,而是面向從事住宅開發的企業。短期而言,這不大可能對澳大利亞市場產生重大影響。然而,在中期,它有可能推遲下一輪的項目,導致供應提前收緊,並推動租金增長強勁。

 

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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